【最強の引越し術】エアコンを新品にしてもらえる！？ 知らないと損する賃貸物件の探し方
2015/02/16 17:00
3月といえば引越しシーズン。この時期に新しいお部屋に移られる方も少なくないでしょう。そこで今回は、現役および元・賃貸不動産業者に、賃貸物件を探すときのコツを聞いてみました。
■初期費用を抑えたいならピンポイントで探す
元不動産屋（以下、元）：
まずは敷金・礼金がゼロの物件を扱っている管理会社をピンポイントで当たってみてはどうでしょう。たとえば、「大東建託」「UR都市機構」「レオパレス」「ホームメイト」など。
とはいえ、ピンポイントで探した結果、条件に合うのがなければ総合的に紹介してくれる不動産屋で「「ゼロゼロ」の物件だけ紹介してほしい」と依頼すればいいのかも。総合的に紹介してくれるところの口癖は「どこの物件でも紹介できますよ」です。
現役不動産屋（以下、現）：
敷金・礼金ゼロって、ここ最近では珍しくないですが、家賃が平均相場より高めに設定していたり、立地条件（駅までの距離・日当たり）が悪すぎるということもあるのでデメリットの確認には気をつけてください。
■家賃と設備交渉は積極的にするべき！
現：
近年、空家が増えすぎて、大家さんはとても弱っています。すぐにでも入ってもらいたい、家賃収入が欲しいために、大家さん側から不動産屋に「広告宣伝費という名目でマージンを支払うから頑張って」と、お願いしているのが現状。
なので、「1000円～2000円の家賃交渉」「エアコンが古すぎるから新しいのにしてほしい」「ガスコンロを付けてもらえたら決める」といった条件交渉はナシではないかも。とくに、12月～3月で部屋が埋まらない大家さんは焦っているので。
元：
けど、大手が管理しているところは、そもそも交渉の余地がないところもあります。むしろ入居してから厄介な人になりそうなど審査に影響を与えることもあるので、交渉する場合は「どこが管理しているか」を把握してからがよさそう。
■仲介手数料を値切る方法はある？
現：
交渉のしやすさにも関わるので下記の形態をざっくりでも知っておくと便利かもしれません。一般的に多いのは「仲介」の業者になります。
①貸主
紹介している不動産会社が貸主本人②代理／専任媒介
貸主の代理という意味。貸主に代わって賃貸する③一般媒介
貸主が複数の不動産会社に入居募集を依頼している④仲介
貸主から直接預かっているのでは無く、媒介業者経由で紹介している事が多い。仲介業者は物件斡旋業務をすることで手数料をもらい、売上にしている。
中には最初から仲介手数料を半額で紹介している賃貸屋もいますが、そこは半額にするために貸主と媒介契約を結び、契約後、広告費などの名目で家賃1ヶ月分を徴収するといった方法をとっているようです。
元：
基本、仲介業者から仲介手数料を値切るのは厳しい。その代わりに、家賃交渉を頑張ってくれるという印象はありますが。一方で、決めたい物件の不動産屋が「貸主」「代理」「専任媒介」であれば、「仲介手数料を半額にしてくれたら即決めます」といった駆け引きはトライしてみる価値があります。
ただ年配のベテラン系が多く、仲介業者のように話しやすい雰囲気ではないので、話を切り出しづらいというのはあるかもしれません。
■仲介屋のオススメ物件にはウラがある？
元：
やる気とお金は直結しますから。「礼金を上乗せして決めたら、その分は広告料（AD）としてバックします」というような条件が「貸主」「代理」「専任媒介」の物件情報から回ってくることもありましたね。（※賃貸業界では広告料のことを「AD」と呼んでいます。大体は家賃の1ヶ月分）
仲介する際、「AD付けてくれるなら優先して紹介します」といった交渉も物件ごとに行なっていたりと、できる営業マンになればなるほどオススメはAD物件だったかも…。
現：
本当に決まらないんだなといった物件だと、「礼金ゼロで紹介してもAD出します」といった物件もあります。不動産屋に出向いた際、物件情報が書いてある資料に「AD1」と書いてあったらそういうことです。隠して見えないようにしますけど…。
元：
昔、お客さんが、「A社で紹介してもらったときは礼金0だったのに、B社では礼金1で紹介された」と怒って来店されたことがありました。気になった物件が見つかったら、ネットなどで同物件が違う条件で紹介されていないかを念のため確認してみた方がいいかもしれませんね。
（取材・文／しらべぇ編集部）
